Schuldzinsen nach Veräußerung einer Immobilie

Schuldzinsen zur Anschaffung einer vermieteten Immobilie können als Werbungskosten Ansatz in der Steuererklärung finden. Sie mindern dadurch die Mieteinnahmen und wirken sich steuermindernd aus.

Immobiliendarlehen sind zumeist längerfristig geplant, da Immobilien grundsätzlich auch planmäßig längerfristig gehalten werden. Was passiert aber, wenn der Plan nicht aufgeht und die Immobilie vorzeitig veräußert wird? Sei es um ein sehr gutes Verkaufsangebot zu nutzten oder weil eine andere, lukrativere Immobilie, angeschafft werden soll oder aber weil finanzielle Schwierigkeiten unvorhergesehen zuschlagen?

Die Finanzverwaltung vertritt zur Berücksichtigung nachträglicher Schuldzinsen folgende Ansicht:

 

  1. Reicht der Veräußerungserlös nicht zur Tilgung des Immobiliendarlehens verbleibt es bei einem Schuldenüberhang. Die Schuldzinsen aus diesem sog. Schuldenüberhang können steuermindernd als nachträgliche Werbungskosten deklariert werden.
  2. Erwirbt der Steuerpflichtige mit dem Veräußerungserlös ein neues Vermietungsobjekt und erzielt damit Einkünfte aus Vermietung besteht für die Finanzverwaltung ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit dem veräußerten Vermietungsobjekt (Surrogationsbetrachtung). Die Schuldzinsen aus dem weiterbestehenden Darlehen können bei dem neuen Vermietungsobjekt steuermindernd als Werbungskosten geltend gemacht werden.
  3. Wird aus dem Veräußerungserlös kein neues Vermietungsobjekt angeschafft (und auch keine sonstige Einkunftsquelle, welche in der Steuererklärung zu deklarieren ist) erkennt die Finanzverwaltung die Schuldzinsen nicht als Werbungskosten an. Die Schuldzinsen aus dem Immobiliendarlehen können nicht steuermindernd berücksichtigt werden.

 

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