Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsgebieten gem. § 7h EStG

§ 7h EStG billigt (seit 1991) eine erhöhte Abschreibung für bestimmte Gebäude, welche zur Einkunftserzielung genutzt werden. Für selbstgenutzte bzw. unentgeltlich überlassene Gebäude ist evtl. § 10 f EStG einschlägig.

1. Welche Wirtschaftsgüter sind gem. § 7h EStG begünstigt?

§ 7h EStG erfasst Gebäude, Gebäudeteile und Eigentumswohnungen, egal ob diese sich im Betriebsvermögen oder im Privatvermögen des Steuerpflichtigen befinden.

Im Folgenden werden alle begünstigten Wirtschaftsgüter „Gebäude“ genannt; hiermit sind jedoch auch Gebäudeteile und Eigentumswohnungen angesprochen.

Wesentlich für die Inanspruchnahme des § 7h EStG ist die Lage des Wirtschaftsgutes. Das Gebäude muss zwingend in einem bestimmten Gebiet liegen:

 

a)    Städtebauliches Sanierungsgebiet gem. § 7h Abs. 1 EStG

aa) Allgemeines

In Deutschland gilt als Sanierungsgebiet ein fest umrissenes, von der Stadt oder Gemeinde mit förmlicher Sanierungssatzung festgelegtes Gebiet. Die förmliche Sanierungssatzung hat nach § 142 Baugesetzbuch zu erfolgen. Regelmäßig wird ein städtebauliches Sanierungsgebiet in den Gegenden ausgewiesen, welche durch Sanierung der Gebäude aufgewertet werden sollen.

Einzelne Grundstücke können dabei von der Sanierung ausgenommen werden. Das Sanierungsgebiet ist genau zu bezeichnen. Die Sanierung ist mit einer bestimmten Frist durchzuführen. Eine Frist von 15 Jahren sollte hierbei nicht überschritten werden.

 

ab) Umfassendes Sanierungsvorhaben

In bestimmten Gebieten sieht die Stadt oder Gemeinde eine erhebliche Verbesserung des Gebietes vor. Was ist damit gemeint? Wenn z.B. in einer bestimmten Gegend vorwiegend Gebäude einer bestimmten Zeit liegen (z. B. Gründerzeit-Gebäude oder Gebäude aus den späten 1930er Jahren oder aus der Zeit nach 1950) haben diese häufig in der Mehrzahl einen gewissen Sanierungsrückstand. Oder Gewerbegebiete, welche in der Mehrzahl nicht mehr gewerblich genutzt werden und leer stehen. Die Stadt oder Gemeinde kann nun gem. § 152 ff BauGB eine bodenpolitische Konzeption zu Grunde legen, wonach durch die Sanierung eine wesentliche Verbesserung der ausgewiesenen Gebiete zu erwarten ist. Hierbei ergebende Bodenwertsteigerungen werden nach der Durchführung der städtebaulichen Gesamtmaßnahmen durch die Stadt oder Gemeinde als Ausgleichsbeträge abgeschöpft.

 

ac) Vereinfachtes Sanierungsvorhaben

Gem. § 142 Abs. 4 BauGB darf das vereinfachte Sanierungsverfahren nur nach besonderen Vorschriften durchgeführt werden. Es dient der Behebung von städtebaulichen Missständen gem. § 136 Abs. 2 Nr. 1 BauGB. Die städtebauliche Sanierung, insbesondere die Funktionsschwächesanierung bezieht sich grundsätzlich auf ein bestimmtes Gebiet. Dieses gesamte Gebiet, nicht nur ein Grundstück, soll verbessert werden.

 

b)   Städtebaulicher Entwicklungsbereich gem. § 7h Abs. 1 EStG

Der städtebauliche Entwicklungsbereich ist in Deutschland sehr schwierig geworden.

Die gesetzlichen Vorschriften hierzu finden sich in § 165 Baugesetzbuch. Ziel ist, neue Orte zu schaffen bzw. vorhandene Orte um neue Orte zu erweitern. Die Besiedelung soll so in die gewünschte Bahn gelenkt werden.

Die Gemeinden beauftragen hierzu in der Regel Sanierungs- und Entwicklungsträger.

 

2. Welche Ermäßigung / Vergünstigung ist möglich?

Gem. § 7h Abs. 1 EStG ist im Jahr der Herstellung / Modernisierung und in den folgenden sieben Jahren 9% und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7% der Herstellungskosten für Modernisierung bzw. Instandsetzung abzusetzen.

Was aber, wenn der Eigentümer wechselt? Gem. § 7h Abs. 1 S. 3 EStG ist dies kein Problem, der Erwerber kann die nachgewiesenen Aufwendungen im Jahr des Abschlusses der Maßnahme sowie in den folgenden elf Jahren steuerwirksam geltend machen.

 

3. Welche Bescheinigungen sind notwendig?

Die Stadt oder Gemeinde stellt eine Bescheinigung über die vorliegenden Voraussetzungen aus. Sind bereits Zuschüsse gewährt worden, sind diese Zuschüsse ebenfalls anzugeben und die Bemessungsgrundlage ist um die Zuschüsse zu kürzen.