Steuerberaterin München informiert zum Thema: gewerblicher Grundstückshandel

Als Steuerberaterin berate ich in meiner Steuerkanzlei im Herzen Münchens immer wieder Mandanten zum Thema Immobilienkauf, Immobilienverkauf und gewerblicher Grundstückshandel.

Gerade in den letzten Jahren boomte der Immobilienmarkt. Grundstücke, die eigentlich nicht zur Veräußerung standen, wurden veräußert, um das aktuelle Preisniveau zu nutzen.

In bewährter Frage-Form beantworten wir für Sie die wichtigsten Fragen zum gewerblichen Grundstückshandel:

1. Was ist ein gewerblicher Grundstückshandel?

Als „gewerblichen Grundstückshandel“ wird die Tatsache bezeichnet, dass Privatpersonen eine Vielzahl von Grundstücken in kurzer Zeit kaufen und wieder verkaufen. Diese Tätigkeit wird als gewerbliche Tätigkeit qualifiziert und die Privatperson wird zum Unternehmer umgewidmet. Umfang des „Unternehmens gewerblicher Grundstückshandel“ sind alle relevanten Grundstücke.

 

2. Muss ich den Verkauf von Grundstücken nur dann versteuern, wenn diese Tätigkeit im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels erfolgt?

Nein, dem ist nicht so. Wenn Sie ein Grundstück im Privatvermögen halten, kann die Veräußerung (Verkauf, Einlage oder verdeckte Einlage) im Rahmen des § 23 EStG steuerpflichtig sein. Ausnahmen bestehen dann, wenn es sich um die Familienwohnung handelt oder die Spekulationsfrist von zehn Jahren abgelaufen ist. Siehe hierzu auch unser Schwerpunktthema „private Veräußerungsgeschäfte bei Immobilien“ in der Steuerberater - Infothek.

Halten Sie das Grundstück im Betriebsvermögen, egal ob gewerblicher Grundstückshandel oder selbständige Tätigkeit, ist der Verkauf grundsätzlich immer steuerpflichtig.

 

Bitte beachten Sie: nicht immer ist es positiv, wenn der Verkauf einer Immobilie steuerlich unbeachtlich ist. Häufig erzielen Steuerpflichtige Verluste aus dem Verkauf einer Immobilie. Diese Verluste sind unter Umständen mit positiven Einkünften z.B. aus nichtselbständiger Arbeit oder aus selbständiger Arbeit verrechenbar.

Ein Verlust entsteht z.B., weil der Kaufpreis der Immobilie höher war als der Verkaufserlös. Aber auch, wenn Sie den Immobilienkauf durch ein Bankdarlehen fremdfinanziert haben und dieses ablösen wollen, kann eine steuerliche Verwertbarkeit Sinn machen. Dann nämlich, wenn die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangt. Die Vorfälligkeitsentschädigung stellt keine Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gem. § 9 EStG dar. Sollte der Sachverhalt im Rahmen des § 22 Nr. 2 i.V.m. § 23 EStG ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft sein, so stellt die Vorfälligkeitsentschädigung an das Kreditinstitut Werbungskosten gem. § 9 EStG dar und mindert somit den Gewinn bzw. erhöht den Verlust.

 

3. Wann liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor?

Wichtigstes Indiz für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels ist die sog. 3-Objekt-Grenze. Demnach ist die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb eines Fünfjahreszeitraums grundsätzlich gewerblich. Bei der Drei-Objekt-Grenze handelt es sich um ein Indiz, es kann auch bei mehr als vier veräußerten Objekten im Fünf-Jahres-Zeitraum keine Gewerblichkeit vorliegen bzw. schon bei weniger als drei Objekten ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen.

Auf die Einzelheiten inklusive Beispiele gehen wir noch näher ein.

4. Welche Konsequenzen hat der gewerbliche Grundstückshandel für mich?

Gewinnermittlungsart:

Die Gewinnermittlungsart ist grundsätzlich der Betriebsvermögensvergleich (BVV) gem. § 4 Abs. 1 EStG. Die Grundstücke stellen Umlaufvermögen dar, da diese als „Waren“ zu qualifizieren sind. Planmäßige Abschreibungen sind nicht möglich, da es sich nicht um Anlagevermögen handelt. Anlagevermögen sind die Wirtschaftsgüter, die dazu bestimmt sind, dauerhaft dem Betrieb des gewerblichen Grundstückhandels zu dienen.

Wenn Sie keinen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb haben und nicht nach der Abgabenordnung zur Bilanzierung (Betriebsvermögensvergleich) verpflichtet sind, können Sie auch aktiv die Gewinnermittlungsart Einnahmen-Überschuss-Rechnung gem. § 4 Abs. 3 EStG wählen.

Gem. § 141 Abgabenordnung darf Ihr Umsatz nicht mehr als 600.000 Euro je Kalenderjahr oder Ihr Gewinn nicht mehr als 60.000 Euro betragen. Die Entscheidung gegen die Bilanzierung gem. § 4 Abs. 1 EStG und für die Erstellung einer Gewinnermittlung nach § 4 Abs. 3 EStG kann nur zu Beginn der Tätigkeit getroffen werden.

Ist dem Steuerpflichtigen nicht bekannt, dass er sich im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels bewegt, kann er keine Wahl treffen. In diesem Fall ist zwingend vom Betriebsvermögensvergleich nach § 4 Abs. 1 EStG auszugehen (Urteil Bundesfinanzhof vom 8.3.1989 BStBl. II S. 714).

 

Beginn gewerbliche Betätigung:

Wenn mit Tätigkeiten begonnen wird, die die Vorbereitung der Grundstücksgeschäfte erkennen lassen, beginnt die gewerbliche Betätigung. Im Normalfall ist dies der Kauf des Grundstücks.

Das Bundesministerium für Finanzen unterscheidet folgende Sachverhalte:

a) Enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung und Veräußerung der Immobilien

Bei einer Zeitspanne von fünf Jahren zwischen Errichtung der Immobilie und Verkauf geht man von einem engen zeitlichen Zusammenhang aus (einige Tage Schamfrist haben keine Auswirkung, da die Tendenz für jeden klar erkennbar ist; Bundesfinanzhof vom 28.11.2002 BStBl. 2003 II S. 250). Beginn des gewerblichen Grundstückshandels ist in diesem Falle der Erwerb des Grundstücks oder die Stellung des Bauantrags für das erste Objekt (sofern sich das Grundstück bereits im Besitz befindet). Bei baugenehmigungsfreien Bauvorhaben beginnt der gewerbliche Grundstückshandel mit Einreichung der Unterlagen oder Beginn des Bauvorhabens.

 

b) Modernisierung einer Immobilie im engen zeitlichen Zusammenhang

Die Immobilie befindet sich im Besitz des Steuerpflichtigen und wird im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels (also enger zeitlicher Zusammenhang von fünf Jahren) modernisiert und veräußert. Der Beginn der gewerblichen Tätigkeit ist dem Beginn der Modernisierungsmaßnahmen gleichzusetzen.

Modernisierung im Sinne des Gesetzgebers bedeutet die Schaffung eines Wirtschaftsgutes anderer Marktgängigkeit.

 

c) Sanierung einer Immobilie im engen zeitlichen Zusammenhang

Die Immobilie befindet sich im Besitz des Steuerpflichtigen und wird von diesem in engem zeitlichen Zusammenhang von fünf Jahren saniert und veräußert. Beginn des gewerblichen Grundstückshandels ist in diesem Fall der Beginn der Sanierungsarbeiten.

 

Vorweggenommene Betriebsausgaben

Wie bei jeder unternehmerischen Tätigkeit können Kosten, die vor Beginn des Unternehmens angefallen sind, als vorweggenommene Betriebsausgaben angesetzt werden.

Betriebsausgaben sind solche Aufwendungen, die durch den Betrieb veranlasst sind, § 4 Abs. 4 EStG.

 

Beispiele vorweggenommener Betriebsausgaben:

  • Kauf von Fachliteratur
  • Besuch von Immobilienmessen
  • Steuerberatung oder Gründungsberatung zu diesem Thema

 

Beendigung gewerblicher Grundstückshandel

Der gewerbliche Grundstückshandel wird mit Verkauf des letzten Objekts beendet. Scheitert der Verkauf, wird der gewerbliche Grundstückshandel mit endgültiger Einstellung der Verkaufstätigkeiten beendet.

Bitte beachten Sie: Die Gewinne aus der Aufgabe des gewerblichen Grundstückshandels sind regelmäßig nicht begünstigte laufende Gewinne gem. Urteil des Bundesfinanzhofs vom 29.9.1976, BStBl. 1977 II S. 71 und Urteil des Bundesfinanzhofs vom 23.6.1977, BStBl. II S. 721 und Urteil des Bundesfinanzhofs vom 23.1.2003, BStBl. II S. 467.

 

Umfang gewerblicher Grundstückshandel

Gemäß Schreiben des Bundesministeriums für Finanzen (BMF-S) vom 26.3.2004 (Beck Steuererlasse § 15 / 1 I) wird der gewerbliche Grundstückshandel grundsätzlich durch den veräußerten Grundbesitz bestimmt. Hierbei wird vermutet, dass Rechtsgeschäfte eines Kaufmanns (der Steuerpflichtige ist in diesem Falle Kaufmann) zu seinem Betrieb gehören, § 344 Abs. 1 HGB, und nicht zur privaten Vermögensverwaltung. Hierbei wird bei branchengleichen Wirtschaftsgütern (in diesem Fall Grundstücke, also Grund + Boden sowie Gebäude) eine Zugehörigkeitsvermutung unterstellt. Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 12.12.2002 BStBl. 2003 II S. 297 wird beim gewerblichen Grundstückshandel nach den gleichen Kriterien zwischen normaler betrieblicher Sphäre und privater Vermögensverwaltung unterschieden.

 

Das heißt im Klartext: auch wenn der Steuerpflichtige einen gewerblichen Grundstückshandel betreibt, können Grundstücke aus der „privaten Sphäre“ im nichtbetrieblichen Bereich veräußert werden.

Das ist z.B. der Fall, wenn die Familienwohnung (Nutzung mindestens fünf Jahre, siehe auch unser Schwerpunkt – Thema private Veräußerungsgeschäfte) veräußert wird; für die Veräußerung der Familienwohnung fällt grundsätzlich niemals Einkommensteuer an.

 

Ebenfalls ohne steuerliche Nachteile ist die Veräußerung eines Grundstücks, welches mindestens zehn Jahre vermietet wurde. Grund hierfür ist, dass die Spekulationsfrist im § 23 EStG definiert ist. 

 

Wird ein Grundstück im Rahmen des gewerblichen Grundstückhandels angeschafft, gilt dies nicht als Anlagevermögen, sondern als Umlaufvermögen. Die zwischenzeitliche Vermietung des Grundstücks (egal ob zu Wohnzwecken oder zu gewerblichen Zwecken) steht dem nicht entgegen.

 

 

Wertansatz der Grundstücke

Die spannende Frage ist nun: zu welchem Wert wird das Grundstück im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels angesetzt?

Diese Frage ist einfach zu beantworten: mit den Anschaffungskosten, also Kaufpreis plus Nebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer, Landesjustizkasse und Grundbuchamt.

Wurde das Grundstück erworben und im Privatvermögen gehalten, bis klar war, dass es sich um ein Grundstück im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels handelt, ist der Ansatz mit dem Einlagewert gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 6 i. V. m. Nr. 5 EStG vorzunehmen.

 

5. Was bedeutet „Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr“?

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20.12.1963 BStBl. 1964 III S. 137 und Bundesgerichtshof vom 29.3.1973, BStBl. II S. 661 entschieden, dass eine Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr durch den Kontakt zu einer Mehrzahl von Käufern und Verkäufern gegeben ist.

 

Weiter stellt der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 13.8.2002, BStBl. II S. 811 fest, dass auch ein entgeltlicher Leistungsaustausch zwischen nahen Angehörigen (mit Gewinnerzielungsabsicht, also mit Gewinn für den Verkäufer) eine Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt. Dies gilt auch bei Verkauf der Grundstücke nur an bestimmte Personen auf deren Wunsch.

 

Auch muss das Merkmal „Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr“ nicht bei jedem Geschäft vorliegen, Bundesfinanzhof vom 28.10.1993 BStBl. 1994 II S. 463.

 

Kommt der Kontakt nur zu einem einzigen Vertragspartner oder nur über einen Makler zustande, kann es sich dennoch um eine Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr handeln, Bundesfinanzhof vom 12.7.1991 BStBl. 1192 II S. 143 und Bundesfinanzhof vom 7.12.1995, BStBl. 1996 II S. 367.

 

Auch wenn der Verkauf der Grundstücke nur einem kleinen Personenkreis bzw. nur einer einzigen Person bekannt wird und der Verkäufer damit rechnet, dass er dennoch alle Grundstücke veräußern wird, handelt es sich um eine Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr. Würde der Verkäufer dennoch an jeden anderen potentiellen Käufer veräußern, handelt es sich dennoch um eine Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr.

 

Weiter ist der Verkauf der Grundstücke an Bekannte ebenfalls eine Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr, Urteil des Bundesfinanzhofs vom 28.10.1993 BStBl. 1994 II S. 463 und Urteil des Bundesfinanzhofs vom 7.3.1996 BStBl. II S. 369.

 

6. Was muss ich mir unter der „Drei – Objekt - Grenze“ vorstellen?

Gemäß Beschluss des Bundesfinanzhofs vom 10.12.2001, BStBl. 202 II S. 291 ist das wichtigste Indiz für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels die Überschreitung der „Drei – Objekt - Grenze“ innerhalb eines Fünf-Jahres-Zeitraums, Urteil des Bundesfinanzhofs vom 18.9.1991 BStBl. 1192 II S. 135. Liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, gelten auch die ersten drei Objekte als gewerblich veräußert; die Steuerbescheide sind zu ändern.

 

Definition Objekt im Sinne der „Drei – Objekt – Grenze“

Objekte im Sinne der „Drei – Objekt – Grenze“ sind Grundstücke jeglicher Art. Es kommt nicht auf Größe, Wert und Nutzungsart des einzelnen Grundstücks an, gem. Urteil des Bundesfinanzhofs vom 18.5.1999 BStBl. 2000 II S. 28 und Urteil des Bundesfinanzhofs vom 15.3.200 BStBl. 2001 II S. 530.

Folgende Beispiele für Objekte im Sinne der Drei – Objekt – Grenze sind denkbar:

- bebautes Grundstück (egal ob selbst bebaut oder im bebauten Zustand erworben)

- unbebautes Grundstück (Lagerplatz, Bauplatz, Ackerland, Wiese, Weideland)

- Wohneigentum (zivilrechtliches Wohneigentum, selbstständig nutzbar und veräußerbar); also Eigentumswohnungen ETW

- Reihenhaus

- Mehrfamilienhaus

- Wohn- und Geschäftshaus

- Ladenlokal

- Erbbaurecht

 

Es handelt sich um ein Objekt, wenn ein Grundstück verkauft wird und im Nachhinein vom Käufer in mehrere Objekte (Wohneigentum) aufgeteilt wird.

 

Enger zeitlicher Zusammenhang

Objekte, also Grundstücke, im Sinn der „Drei - Objekt - Grenze“ sind nur solche, bei denen ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung, Erwerb, Modernisierung oder Sanierung und der Veräußerung besteht. Ist dieser nicht gegeben, können bis zur zeitlichen Obergrenze von zehn Jahren Objekte nur mitgerechnet werden, wenn weitere Umstände den Schluss rechtfertigen, dass im Zeitpunkt der Errichtung, des Erwerbs, der Modernisierung oder der Sanierung eine Veräußerungsabsicht bestand. Dies ist gegeben, wenn ein branchenkundiger Steuerpflichtiger zwar innerhalb eines Fünf – Jahres - Zeitraums weniger als vier Objekte veräußert, dann aber zügig planmäßig weitere Objekte (Urteil Bundesfinanzhof vom 5.9.1990 BStBl. II S. 1060).

 

Was gilt als Veräußerung im Sinn der „Drei – Objekt – Grenze“?

a) Einbringung Personengesellschaft

Wird ein Grundstück in das Gesamthandsvermögen (alle Gesellschafter sind Eigentümer) einer Personengesellschaft gegen die Gewährung von Gesellschaftsrechten eingebracht, kann dies als Veräußerung gelten, siehe Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 29.3.2000 (BStBl. I S. 462). In diesem Fall liegt ein Objekt im Sinne der Drei – Objekt – Grenze vor.

 

Handelt es sich jedoch um eine verdeckte Einlage (keine Gewährung von Gesellschaftsrechten), liegt kein Objekt im Sinne der Drei – Objekt – Grenze vor.

 

Auch die Realteilung (Auseinandersetzung einer Personengesellschaft in Form von Aufteilung der Vermögenswerte) führt nicht zu einem Objekt im Sinne der Drei – Objekt – Grenze.

 

Eine Personengesellschaft ist z.B. eine GbR, eine OHG oder eine KG.

 

b) Einbringung Kapitalgesellschaft

Die Veräußerung eines Grundstücks an eine Kapitalgesellschaft stellt ein Objekt im Sinne der Drei – Objekt – Grenze dar. Auch die Einbringung eines Grundstücks in eine Kapitalgesellschaft gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten stellt ein Objekt im Sinne der Drei – Objekt – Grenze dar. In Mischfällen (die Gesellschaft gewährt Rechte und zahlt ein Entgelt in bar oder räumt eine Forderung ein) handelt es sich ebenfalls um ein Objekt im Sinne der Drei – Objekt – Grenze (Urteil des Bundesfinanzhofs vom 19.9.2002 BStBl. 2003 II S. 394.

 

c) Familienwohnung

Die Veräußerung der Familienwohnung ist kein Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze, Urteil des Bundesfinanzhofs vom 16.10.2002 BStBl. 2003 II S. 245. Wird das Objekt nur vorübergehend als Familienwohnung genutzt, kann es hingegen ein Objekt des gewerblichen Grundstückhandels darstellen, Urteil des Bundesfinanzhofs vom 11.4.1989 BStBl. II S. 621.

Wird das Grundstück nur kurze Zeit als Familienwohnung genutzt kann der Steuerpflichtige durch Darlegung von offensichtlichen Sachzwängen die Zuordnung zur privaten Sphäre nachweisen, Urteil des Bundesfinanzhofs vom 18.9.2002, BStBl. 2003 II S. 133.

 

d) Ohne Gewinnerzielungsabsicht veräußerte Grundstücke

Werden Grundstücke ohne Gewinnerzielungsabsicht veräußert oder verschenkt, sind diese nicht in die Drei – Objekt – Grenze einzubeziehen. Dies ist z.B. der Fall bei teilentgeltlicher Veräußerung oder Schenkung an nahe Angehörige. Teilentgeltliche Veräußerung bedeutet in diesem Fall die Veräußerung zu einem Verkaufspreis, der unter den Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten oder Einlagewert liegt (Urteil des Bundesfinanzhofs vom 14.3.1989 BStBl. 1990 II S. 1053 und Urteil des Bundesfinanzhofs vom 9.5.1996, BStBl. II S. 599 und Urteil des Bundesfinanzhofs vom 18.9.2002, BStBl. 2003 II S. 238.

Überträgt ein Steuerpflichtiger unentgeltlich Objekte, welche er vorher veräußern wollte (um nicht die Nachteile des gewerblichen Grundstückhandels in Kauf nehmen zu müssen) an seine Kinder, hat dies selbstverständlich keinen Erfolg, vgl. Urteil des Bundesfinanzhofs vom 18.9.2002 BStBl. 2003 II S. 238.

 

Werden Grundstücke zwar mit Gewinnerzielungsabsicht veräußert, aber mit der Veräußerung letztlich ein Verlust erlitten, sind diese Grundstücke Objekte im Sinne der Drei – Objekt – Grenze.

 

 

e) Veräußerung durch den Ehegatten

Grundsätzlich sind die Grundstücksaktivitäten von Ehegatten nicht zusammenzurechnen. Jeder Ehegatte kann demnach drei Objekte veräußern, ohne hiermit einen gewerblichen Grundstückshandel zu begründen. Eine Ausnahme hiervon ist denkbar, wenn die wirtschaftlichen Aktivitäten der Ehegatten einen Gesamtplan erkennen lassen.

 

Beispiel Veräußerung Grundstücke durch Ehegatten:

A und B sind verheiratet. A hat in den letzten drei Jahren zwei Grundstücke gekauft und wieder mit Gewinn veräußert. B hat ebenfalls zwei Grundstücke gekauft und veräußert. Insgesamt wurden also im Fünf – Jahres - Zeitraum vier Grundstücke gekauft und veräußert. Da die Verkäufe der Ehegatten nicht zusammenzurechnen sind, entsteht kein gewerblicher Grundstückshandel.

 

 

f) Realteilung

Ebenfalls keine Objekte sind Grundstücke, die im Wege der Realteilung von einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft oder Bruchteilsgemeinschaft auf einen einzelnen Gesellschafter übertragen werden, Urteil des Bundesfinanzhofs vom 9.5.1996 BStBl. II s. 599.

Personengesellschaften sind z.B. eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), offene Handelsgesellschaft (OHG) oder Kapitalgesellschaft (KG).

Realteilung bedeutet, dass diese Gesellschaften beendet werden und jeder Gesellschafter einen Teil der Vermögenswerte der Gesellschaft erhalten. Alternativ hätte die Gesellschaft auch die Vermögenswerte veräußern können und jeder Gesellschafter hätte einen Teil des Verkaufserlöses erhalten können.

 

Beispiel Realteilung:

A und B sind Gesellschafter der AB OHG. Im Betriebsvermögen befindet sich ein Grundstück mit gemeinem Wert von 100.000 Euro und Maschinen mit gemeinem Wert von 100.000 Euro. Außerdem sonstige Aktiva und Passiva, die unbeachtlich sind.

A und B beschließen künftig, getrennte Wege zu gehen. Sie veräußern die sonstigen Aktiva, begleichen die Schulden und teilen den Rest unter sich auf.

A erhält in diesem Zuge das Grundstück und B die Maschinen.

 

 

g) Grundstücksgesellschaften bzw. Bruchteilsgemeinschaft

Grundstücksgesellschaften sind ein Zusammenschluss von Personen zum Zwecke der vermögensverwaltenden Vermietung und Verpachtung von Grundstücken bzw. der Veräußerung dieser Grundstücke.

 

Ist ein Steuerpflichtiger an einer Grundstücksgemeinschaft beteiligt, ist zunächst zu prüfen, ob die Grundstücksgesellschaft gewerblich gemäß § 15 Abs. 2 EStG tätig ist. Dies kann bei Überschreitung der Drei - Objekt – Grenze der Fall sein oder weil eine Photovoltaikanlage in größerem Umfang betrieben wird.

 

Grundstücksgesellschaft ist gewerblich tätig

Ist die Gesellschaft gewerblich tätig, ist der Steuerpflichtige ein Mitunternehmer im Sinne des § 15 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EStG.

 

Veräußert nun die gewerblich tätige Grundstücksgesellschaft Objekte, können diese beim Gesellschafter unter Umständen als Objekte im Sinn der Drei – Objekt – Grenze zu Buche schlagen, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

- Steuerpflichtiger hat Gesellschaftsanteil von mindestens 10%

- Verkehrswert des Gesellschaftsanteils mehr als 250.000 Euro bei Beteiligung von unter 10%

- Verkehrswert des Anteils am veräußerten Grundstück mehr als 250.000 Euro bei Beteiligung von unter 10%

 

 

Grundstücksgesellschaft ist vermögensverwaltend tätig

Ist die Grundstücksgesellschaft nicht gewerblich, sondern vermögensverwaltend tätig, ist den einzelnen Gesellschaftern die Betätigung anteilig zuzurechnen. Wird die Beteiligung im Betriebsvermögen gehalten, erzielt der Steuerpflichtige gewerbliche Einkünfte. Wir gehen nachfolgend davon aus, dass die Beteiligung im Privatvermögen gehalten wird.

 

  • Veräußerung von Grundstücken der Grundstücksgemeinschaft:

Selbst im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels wird der Gesellschafter tätig, wenn die von der vermögensverwaltenden Gesellschaft getätigten und dem einzelnen Gesellschafter anteilig zuzurechnenden Grundstücksveräußerungen entweder für sich gesehen oder unter Zusammenrechnung mit der Veräußerung von Objekten, die dem betreffenden Gesellschafter allein oder im Rahmen einer anderen Personengesellschaft gehören, den Rahmen der bloßen Vermögensverwaltung überschreiten. Der Anteil des Steuerpflichtigen an einem Objekt der Grundstücksgemeinschaft ist dabei einem Objekt gleichzusetzen. Bei Veräußerung von Miteigentumsanteilen an einem Grundstück an verschiedene Erwerber stellt jeder Miteigentumsanteil ein Zählobjekt im Sinne des gewerblichen Grundstückhandels dar.

 

Die gilt, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

- Steuerpflichtiger hat Gesellschaftsanteil von mindestens 10% oder

- Verkehrswert des Gesellschaftsanteils mehr als 250.000 Euro bei Beteiligung von unter 10% oder

- Verkehrswert des Anteils am veräußerten Grundstück mehr als 250.000 Euro bei Beteiligung von unter 10%

 

 

  • Veräußerung des Anteils an der Grundstücksgemeinschaft:

Veräußert der Steuerpflichtige seinen Anteil an der Grundstücksgesellschaft, ist dies einer anteiligen Grundstücksveräußerung gleichzustellen. Sein Anteil an den jeweiligen Grundstücken wird als ein Objekt im Sinne des gewerblichen Grundstückhandels gewertet, wenn die oben genannten Grenzen erfüllt sind:

- Gesellschaftsanteil von mind. 10% oder

- Verkehrswert des Gesellschaftsanteils mehr als 250.000 Euro bei Beteiligung von unter 10% oder

- Verkehrswert des Anteils am veräußerten Grundstück mehr als 250.000 Euro bei Beteiligung von unter 10%.

 

7. Kann auch ohne Überschreiten der Drei – Objekt – Grenze ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen?

Ja, unter Umständen kann auch bei weniger als drei Objekten ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen. Hierbei können folgende Fälle vorliegen:

- Das unbebaute Grundstück wird vor Bebauung aufgeteilt und verkauft. Der Verkäufer ist auch der Bauträger, der dieses Grundstück im Nachgang auch bebaut.

- Das Grundstück wird unbebaut erworben und nach Wünschen des künftigen Erwerbers gestaltet und bebaut.

- Der Steuerpflichtige ist Bauunternehmer und erbringt nicht wie unter fremden Dritten üblich Bauleistungen an den Erwerber.

- Das Bauvorhaben wird kurzfristig finanziert und der Verkauf ist von vornherein abzusehen.

- Der Steuerpflichtige beauftragt bereits während der Bauzeit einen Makler mit dem Verkauf des Objekts.

- Bereits vor Fertigstellung des Gebäudes wird ein Vorvertrag mit dem künftigen Erwerber geschlossen.

- Der Steuerpflichtige übernimmt weitreichendere Gewährleistungspflichten wie im normalen Geschäftsleben üblich.

- Das unbebaute Grundstück wird unmittelbar nach Erwerb bebaut und unmittelbar nach Abschluss der Bauarbeiten veräußert.

Aber auch, wenn ein Großprojekt (z.B. Mehrfamilienhaus, Bürogebäude, Fabrikgebäude, Lagergrundstück oder Hotel) geplant wird, kann es sich von Beginn an um eine gewerbliche Tätigkeit handeln, wenn z.B. der Steuerpflichtige dem wirtschaftlichen Kern nach als Bauträger tätig ist.

 

8. Ist bei Überschreitung der „Drei – Objekt - Grenze“ immer ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegend?

Bei konkreten Anhaltspunkten kann von einer gewerblichen Tätigkeit trotz Überschreiten der „Drei - Objekt - Grenze“ nicht ausgegangen werden. Dies ist z.B. bei plötzlichen Erkrankungen, Scheidung, Todesfall in der Familie, unvorhergesehene Notlage oder schlechte Vermietbarkeit der Fall.

 

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