Steuerberaterin Infothek Rund um die Immobilie Mietverträge unter nahen Angehörigen

Häufig werden Verträge mit nahen Angehörigen (Eltern, Kinder, Enkelkinder) geschlossen.

Bei Verträgen mit nahen Angehörigen sind besondere Bedingungen zu erfüllen, um die Verträge auch steuerlich anzuerkennen. Schließen fremde Dritte einen Mietvertrag ab, so ist im Regelfall davon auszugehen, dass sich Leistung und Gegenleistung in einem ausgeglichenen Verhältnis gegenüberstehen. Von dieser typisierenden Annahme kann bei Verträgen unter nahen Angehörigen nicht ohne weiteres ausgegangen werden, da hier unter Umständen keine gegenläufigen Interessen vorliegen.

Grundsätzliche Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung von Verträgen mit nahestehenden Personen bzw. nahen Angehörigen ist, dass

die Vereinbarung zivilrechtlich wirksam geschlossen wurde. Dies betrifft bspw. Aspekte des Formerfordernisses von Verträgen. So bedürfen Verträge über den Kauf oder Verkauf eines Grundstücks der notariellen Beurkundung. Ferner ist bspw. bei Verträgen mit Minderjährigen darauf zu achten, dass die entsprechenden zivilrechtlichen Voraussetzungen für die Wirksamkeit der Verträge vorliegt.

Die Vereinbarung zwischen nahestehenden Personen muss fremdüblich sein. Fremdüblich ist die Vereinbarung immer dann, wenn die Vereinbarung unter den gleichen Bedingungen auch mit einer völlig fremden Person geschlossen werden könnte.

Tatsächliche Durchführung der Vereinbarung. So ist darauf zu achten, dass die vereinbarte Miete auch tatsächlich vom Mieter an den Vermieter gezahlt wird.

Wer sind nahe Angehörige bzw. nahestehende Personen im Steuerrecht?

Der Begriff der nahen Angehörigen ergibt sich aus § 15 der Abgabenordnung. Demnach fallen unter den Begriff der nahen Angehörigen folgende Personen:

Verlobte
Ehegatten bzw. Lebenspartner
Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie
Geschwister
Kinder der Geschwister (Neffen, Nichten)
Ehegatten oder Lebenspartner der Geschwister und Geschwister der Ehepartner bzw. der Lebenspartner des Steuerpflichten
Geschwister der Eltern
Pflegeltern und Pflegekinder

Maßgebend für die Einstufung als nahestehende Person ist stets das Kriterium des Gleichklangs wirtschaftlicher Interessen. Während unter fremden Dritten von gegenläufigen Interessen der Vertragsparteien ausgegangen werden kann, ist dies bei nahe stehenden Personen nicht per se der Fall. Demnach können auch Personen, die von § 15 der Abgabenordnung nicht erfasst werden, nahe stehende Personen sein. Voraussetzung ist stets, dass keine gegenläufigen Interessen vorliegen. Andererseits können auch Personen i.S.d. § 15 der Abgabenordnung nicht als nahe stehende zu beurteilen sein, wenn ein gegenläufiges Interesse nachweisbar vorliegt. Eine endgültige Einstufung als nahestehende Person ist im jeweiligen Einzelfall individuell zu beurteilen.

Konkrete Hinweise für einen Mietvertrag unter nahen Angehörigen:

Ob der Mietvertrag fremdüblich ist, ist nach dem Gesamtbild der objektiven Gegebenheiten zu beurteilen. Es handelt sich dabei um eine Gesamtabwägung des Sachverhalts. Eine geringfügige Abweichung vom Fremdüblichen führt nicht per se zur steuerlichen Nichtanerkennung. Dies gilt insbesondere bei geringen Abweichungen durch etwaige geschäftliche Unerfahrenheit der Beteiligten.

Hinweis:

Hinterfragen Sie bei einem Mietvertrag mit einem nahen Angehörigen, ob Sie diesen Mietvertrag mit genau denselben Bedingungen auch mit einer völlig fremden Person abschließen würden.

Unschädliche Vereinbarungen bzw. Durchführung des Mietverhältnisses unter nahen Angehörigen:

Aufrechnung bzw. Verrechnung der Miete des Kindes mit dem Barunterhalt der Eltern.
Nach BFH Urteil vom 28.01.1997 IR R 27/95 ist das Mietverhältnis auch dann anzuerkennen, wenn der Mietvertrag nicht mit dem studierenden, unterhaltsberechtigten Kind, sondern mit dessen Partner abgeschlossen wurde. Im Streitfall zahlte der Partner des Kindes monatliche vorschüssige Miete und die Eltern zahlten im engen zeitlichen Zusammenhang den Barunterhalt an die Tochter aus.
Fehlende Schriftform (BFH IX R 35/05 v. 10.05.2006).
Verbilligte Vermietung an nahe Angehörige (BFH IX R 8/07 v. 31.07.2007). Eine verbilligte Vermietung an nahe Angehörige ist – rein systematisch – im Rahmen der Überschussprognose / Gewinnerzielungsabsicht zu berücksichtigen. Eine verbilligte Vermietung an nahe Angehörige führt jedoch häufig auch dazu, dass die mit der Vermietung entstehenden Aufwendungen teilweise nicht als Werbungskosten berücksichtigt werden können. Zur verbilligten Vermietung an nahe Angehörige s.a. zum Abschnitt: „Verbilligte Vermietung an nahe Angehörige“.
Barzahlung der Miete. Aber Vorsicht! Die Beweislast, dass die Miete auch tatsächlich gezahlt wurde, trifft die Vertragsparteien.
Keine schriftliche Vereinbarung über eine Nebenkostenabrechnung (BFH IR R 57/96 v. 21.10.1997).

Schädliche Vereinbarungen bzw. Durchführung des Mietverhältnisses unter nahen Angehörigen:

Es ist nicht erkennbar, ob eine Warm- oder eine Kaltmiete vereinbart wurde (BFH IX R 8/07 v. 31.07.2007).
Die Miete wird nicht bzw. nicht vollständig gezahlt (BFH IX R 38/97 v. 20.10.1997)
Nicht belegbare Barzahlung der Mietzahlungen an nahe Angehörige (BFH IX R 38/97 v. 20.10.1997).
Barzahlungsvereinbarung der Miete trotz großer räumlicher Distanz zwischen Mieter und Vermieter sowie Nichtentrichtung von Nebenkosten (BFH IX B 94/02 v. 20.01.2003).
Der Mietvertrag wird über eine unmöblierte Wohnung geschlossen, tatsächlich wird die Wohnung aber möbliert überlassen. Darüber hinaus nutzt der Steuerpflichtige die Wohnung auch weiterhin in nicht unerheblichem Umfang (BFH IX R 299/87 v. 31.03.1992, BFH IX R 90/93 v. 27.06.1995).

Hinweis:

Für die Anerkennung eines Mietvertrags unter nahen Angehörigen ist stets eine Würdigung der Gesamtumstände erforderlich. Kleinere Mängel in der Vereinbarung oder Durchführung des Mietvertrags sind in aller Regel unschädlich.

Verbilligte Vermietung an nahe Angehörige

Wird eine Immobilie zu Wohnzwecken entgeltlich überlassen und beträgt die vereinbarte Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, so ist die Vermietung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Das Aufteilungsgebot in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil der Vermietung ist nicht anwendbar auf eine gewerbliche Vermietung und auch nicht anwendbar auf die Vermietung einzelner Räume.

Als ortsübliche Miete kann in aller Regel auf die Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde, wie bspw. der Landeshauptstadt München, zurückgegriffen werden. Im Einzelfall kann auch ein Gutachten eines Sachverständigen herangezogen werden.

Die Rechtsfolge einer Aufteilung der Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Anteil ist wie folgt: Die Mieteinnahmen sind in tatsächlicher Höhe (= erhaltene Zahlungen) zu versteuern. Die Werbungskosten dürfen nur in Höhe des entgeltlichen Anteils steuermindernd berücksichtigt werden.

Als Beispiel verdeutlicht bedeutet dies:

Die Eltern vermieten eine Wohnung an ihre Tochter. Die Tochter studiert in München. Die ortsübliche Miete für die Wohnung in München beträgt monatlich 1.000 Euro. Es wird ein Mietvertag über 600 Euro monatlich abgeschlossen. Die jährlichen Werbungskosten für die Wohnung betragen 5.000 Euro (Hausverwaltung, Abschreibung, Renovierungen, Fahrten zum Objekt, etc.).

Die vereinbarte Miete beträgt 60 % der ortsüblichen Miete (vereinbarte Miete = 600 Euro / ortsübliche Miete = 1.000 Euro). Die Miete beträgt mit 60 % weniger als 66 %, wonach das Mietverhältnis in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Anteil aufzuteilen ist. Von den Werbungskosten sind folglich nur 3.000 Euro (60 % von 5.000 Euro) steuermindernd zu berücksichtigen.

Es ergeben sich folgende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei den Eltern:

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (12 Monate à 600 Euro)	7.200 Euro
abzüglich Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung	-3.000 Euro
= Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung	4.200 Euro

Beträgt die vereinbarte Miete zumindest 66 % der ortsüblichen Miete, so ist die Vermietung als (voll) entgeltlich anzusehen. Es ist keine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil des Mietvertrags vorzunehmen. In diesem Fall ist ohne weitere Prüfung von einer Einkünfteerzielungsabsicht des Vermieters auszugehen. Eine Totalüberschussprognose ist nicht erforderlich.

In Bezug auf die Vermietung an nahe Angehörige bedeutet dies, dass der Mietvertrag dann steuerlich anzuerkennen ist, wenn die vereinbarte Miete zwischen nahen Angehörigen zumindest 66 % der ortsüblichen Miete beträgt.

Abwandlung des Beispiels zur Vermietung an nahe Angehörige:

Annahmegemäß vermieten die Eltern die Wohnung an ihre Tochter nun für 700 Euro pro Monat. Die Miete entspricht somit 70 % der ortsüblichen Miete. Da die vereinbarte Miete mit 70 % mehr als 66 % der ortsüblichen Miete beträgt, erfolgt keine Aufteilung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil. Die Werbungskosten können vollständig steuermindernd berücksichtigt werden.

In diesem Fall ergeben sich bei den Eltern folgende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung:

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (12 Monate à 700 Euro)	8.400 Euro
abzüglich Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung	-5.000 Euro
= Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung	3.400 Euro

Hinweis:

Überprüfen Sie die Einhaltung der Grenze in regelmäßigen Abständen. Erhöht sich das Mietniveau für vergleichbare Wohnungen, so kann die vereinbarte Miete schnell weniger als 66 % der ortsüblichen Miete betragen.

Nachstehend steht Ihnen als Download die Verfügung der OFD Frankfurt vom 25.04.2007 zur steuerlichen Anerkennung von Mietverträgen zwischen nahen Angehörigen zur Verfügung.

OFD Frankfurt zur steuerlichen Anerkennung von Mietverträgen zwischen nahen Angehörigen (18,0 KiB)