Steuerberaterin München informiert zum Thema: privates Veräußerungsgeschäft bei Immobilien

Als Steuerberaterin berate ich in meiner Münchner Steuerkanzlei immer wieder Mandanten zum Thema Immobilienkauf, Immobilienverkauf und Spekulationsfrist.

 

Da es bei dem Verkauf von Immobilien häufig um hohe Summen geht, ist es wichtig, im Vorfeld über Steuerpflicht, Steuerfreiheit und Steuersatz informiert zu sein. Eine falsche Annahme zu diesen Themen kann unter Umständen sehr teuer werden und ärgerlich ist eine nur fälschlicherweise angenommene Steuerfreiheit immer. Wie immer im Steuerrecht kann schon eine Kleinigkeit extrem negative Auswirkungen haben. Daher sind insbesondere bei diesen unübersichtlichen Vorschriften alle Möglichkeiten und alle Informationen zu prüfen.

 

1. Was ist ein privates Veräußerungsgeschäft?

Als privates Veräußerungsgeschäft bezeichnet man:

a)      Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten. Hierbei geht es vor allem um:

-          Unbebaute Grundstücke

-          Bebaute Grundstücke (Grund und Boden sowie Gebäude)

-          Einfamilienhäuser

-          Mehrfamilienhäuser

-          Eigentumswohnung (ETW) und in Teileigentum stehende Räume

-          Erbbaurecht

-          Mineralgewinnungsrecht

b)      Veräußerungsgeschäfte bei anderen Wirtschaftsgütern, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als ein Jahr beträgt (Näheres hierzu in gesondertem Schwerpunkt-Thema)

 

 2.  Ist ein privates Veräußerungsgeschäft immer steuerpflichtig?

Nein, das ist es nicht.

Die Veräußerung von Wirtschaftsgütern, die dem Privatvermögen zuzuordnen sind, ist grundsätzlich steuerlich nicht relevant. Der Gesetzgeber hat mit § 23 EStG einen Tatbestand geschaffen, der diesen Grundsatz durchbricht.

 

 3. Wann ist ein privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig?

Wir wollen in diesem Beitrag ausschließlich die Veräußerung von Grundstücken behandeln. Gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG ist die Veräußerung eines Grundstücks, bei der der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre betragen hat (Spekulationsfrist), steuerpflichtig. Wichtig: Es geht hier nur um Grundstücke im Privatvermögen.

 

4. Was gilt als Anschaffung bzw. Veräußerung im Rahmen des privaten Veräußerungsgeschäftes?

Als Anschaffung gilt der Erwerb / Kauf des Grundstücks oder der Wohnung. Nicht als Anschaffung gilt der Erwerb der Wohnung durch Schenkung oder Erbe. In diesem Fall zählt das Datum, an dem der Rechtsvorgänger (Erblasser oder Schenker) das Grundstück oder die Wohnung gekauft hat.

 

Beispiel 01 Anschaffung oder Veräußerung:

A erwirbt im Jahr 01 ein Grundstück (Grund und Boden + Einfamilienhaus). Im Jahr 07 verstirbt A und seine Tochter erbt das Grundstück. Da diese keine Verwendung für das Grundstück hat, veräußert sie es im Jahr 08. Als Anschaffung im Rahmen des § 23 EStG gilt die Anschaffung durch A im Jahr 01. Es liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor, da die Spekulationsfrist von 10 Jahren nicht eingehalten wurde.

 

Haben Sie das Grundstück aus Ihrem Betrieb entnommen (egal ob aus dem laufenden Betrieb oder bei Betriebsaufgabe) gilt dieses Datum als Anschaffung.

 

Beispiel 02 Anschaffung oder Veräußerung:

A gibt im Jahr 05 ihren Gewerbebetrieb aus Altersgründen auf. Im Betrieb befand sich ein unbebautes Grundstück, das seit Anschaffung im Jahr 01 als Lagerplatz genutzt wurde. Im Rahmen der Betriebsaufgabe entnahm A das Grundstück in ihr Privatvermögen und verpachtete es. Im Jahr 12 verkauft A das Grundstück an den bisherigen Pächter. Als Anschaffung gilt das Jahr 05, der Verkauf im Jahr 12 ist ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft, da die Spekulationsfrist von 10 Jahren nicht eingehalten wurde.

 

 

Als Veräußerung eines Grundstücks oder einer Wohnung gilt der Verkauf, ebenso wie die verdeckte Einlage in eine Kapitalgesellschaft.

 

 

Beispiel 03 Anschaffung oder Veräußerung:

B ist Gesellschafter - Geschäftsführer einer GmbH. Der GmbH geht es finanziell sehr schlecht, daher schenkt er der GmbH ein Grundstück, welches die GmbH wiederum verpachtet. B hat das Grundstück geerbt, die ursprüngliche Anschaffung lag deutlich länger als 10 Jahre in der Vergangenheit. Die „Schenkung“ gilt als verdeckte Einlage in das Vermögen der GmbH und ist einer Veräußerung des Grundstücks gleichzustellen. Das private Veräußerungsgeschäft ist dennoch nicht steuerpflichtig, da die 10-jährige Spekulationsfrist eingehalten wurde.

 

Legen Sie das Grundstück bzw. die Wohnung in Ihr Betriebsvermögen ein und verkaufen dieses innerhalb von 10 Jahren nach dem ursprünglichen Erwerb, ist ebenfalls ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft zustande gekommen.

 

 

Beispiel 04 Anschaffung oder Veräußerung:

C ist Unternehmerin und kauft im Jahr 01 ein unbebautes Grundstück für 50.000 Euro, welches sie an ihre Mutter verpachtet. Im Jahr 06 verstirbt die Mutter und C nutzt das Grundstück für ihr Unternehmen. Der Steuerberater der C weist diese darauf hin, dass das Grundstück notwendiges Betriebsvermögen ist. Es erfolgt die Einlage in das Betriebsvermögen der C zum gemeinen Wert von 75.000 Euro im Jahr 06. Die Wertsteigerung von 25.000 Euro wirkt sich steuerlich nicht aus.

 

Im Jahr 09 bekommt C ein sehr gutes Angebot und sie verkauft das Grundstück für 200.000 Euro. Der Verkauf im Unternehmen ist steuerpflichtig, das wäre er ohnehin. Die Wertsteigerung, die das Grundstück im Betriebsvermögen erfährt, ist immer steuerpflichtig. Die Einnahme von 200.000 Euro ist betrieblich veranlasst, der Buchwert von 75.000 Euro wird gegengerechnet. Der außerordentliche Gewinn von 125.000 Euro ist im Jahr 09 steuerpflichtig.

 

Es wird aber auch rückwirkend ein privates Veräußerungsgeschäft angenommen, denn die Einlage in das Betriebsvermögen gilt als Veräußerung. Gewinn aus dem privaten Veräußerungsgeschäft ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis (Einlagewert von 75.000 Euro) und Anschaffungskosten von 50.000 Euro = 25.000 Euro Gewinn im Sinne des § 23 EStG.

 

Abwandlung:

C verkauft das Grundstück erst im Jahr 19. Der Verkauf ist auch hier im Betriebsvermögen steuerpflichtig. Gewinnermittlung wie oben.

Auf privater Ebene ist der Gewinn von 25.000 Euro nicht steuerpflichtig.

 

5. Halten Sie Ihre Immobilie im Privatvermögen oder im Betriebsvermögen?

Diese Frage ist wichtig. Wenn Sie Ihre Immobilie im Privatvermögen halten und die Spekulationsfrist von 10 Jahren abgelaufen ist, ist eine steuerfreie Veräußerung möglich.

Befindet sich Ihre Immobilie im Betriebsvermögen, ist eine steuerfreie Veräußerung nicht möglich, auch wenn die Immobilie bereits über 10 Jahre im Betriebsvermögen gehalten wurde.

Die Auswirkungen sind gewaltig:

 

Beispiel steuerfreie Veräußerung der Immobilie im Privatvermögen:

A hat 1990 eine Immobilie für 100.000 DM erworben. Diese wurde im Privatvermögen gehalten und fremd vermietet. Nach Umrechnung auf Euro und gesetzlicher Abschreibung des Gebäudes veräußert A die Immobilie im Jahr 2014 für 250.000 Euro.

Die Veräußerung ist steuerfrei, da die Spekulationsfrist von 10 Jahren abgelaufen ist.

 

 

Beispiel steuerpflichtige Veräußerung der Immobilie im Betriebsvermögen:

A hat 1990 eine Immobilie für 100.000 DM erworben und diese an seine Arbeitnehmer aus betrieblichen Gründen vermietet. Die Immobilie befindet sich daher im Betriebsvermögen. Auch hier will A die Immobilie im Jahr 2014 für 250.000 Euro verkaufen. Der Steuerberater des A weist diesen darauf hin, dass die Veräußerung steuerpflichtig ist und A mit einem Steuersatz von 42% rechnen muss. Der Restwert der Immobilie (GuB und Gebäude) beträgt zum Verkaufszeitpunkt noch 30.000 Euro. Der Veräußerungsgewinn beträgt demnach 220.000 Euro. An Steuern fallen 92.400 Euro an.

 

 

Privatvermögen

Wird Ihre Immobilie im Privatvermögen gehalten, ist eine steuerfreie Veräußerung möglich. Die steuerfreie Veräußerung ist auch möglich, wenn es sich um eine Familienwohnung handelt oder die Spekulationsfrist von 10 Jahren überschritten wurde.

Das kann sehr gut für Sie sein, kann aber auch negative Aspekte enthalten (z.B. bei Veräußerungsverlusten). Bitte informieren Sie sich umfassend und gründlich.

 

Familienwohnung

Wenn Sie die Immobilie als Familienwohnung nutzen, handelt es sich immer um Privatvermögen. Eine Einlage in das Betriebsvermögen ist nicht möglich.

 

Der Verkauf des zu ausschließlich eigenen Wohnzwecken genutzten Familienheims ist grundsätzlich steuerfrei, Einkommensteuer fällt nicht an.

 

Wichtig ist hierbei, dass die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Unbeachtlich ist, ob es sich hierbei um die Erstwohnung oder eine Zweitwohnung handelt. M. E. dient eine Wohnung, die im Rahmen der doppelten Haushaltsführung bewohnt wird, ebenfalls ausschließlich privaten Wohnzwecken. Die Veräußerung dürfte daher nicht unter die Steuerpflicht des § 23 EStG fallen.

 

Der Zeitraum muss dabei das Jahr der Veräußerung und die beiden vorangegangen Jahre umfassen. Auch wenn die Familienwohnung nach Erwerb nur sehr kurz, dafür ausschließlich privat genutzt wurde, kommt es nicht zur Versteuerung des Veräußerungsgewinns im Rahmen des § 23 EStG.

 

Beispiel Familienwohnung:

Familie S hat in 01 ein renovierungsbedürftiges Eigenheim angeschafft, der Kaufpreis betrug 250.000 Euro. Aus beruflichen Gründen wird bereits in 03 ein Umzug notwendig. Da sich die Immobilienpreise sehr gut entwickelten, und Familie S die Familienwohnung zwischenzeitlich renoviert hat, kann diese für 325.000 Euro veräußert werden.

Die Veräußerung ist steuerfrei, da die Wohnung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die Haltefrist ist unbeachtlich.

 

 

Häusliches Arbeitszimmer

Vorsicht ist beim häuslichen Arbeitszimmer geboten.

Umfasst das zu eigenen Wohnzwecken genutzte Eigenheim auch Ihr häusliches Arbeitszimmer, gilt die Begünstigung nur für die privat genutzte Fläche. Für das häusliche Arbeitszimmer fällt unter Umständen Steuer an. Hintergrund ist, dass das häusliche Arbeitszimmer nach Auffassung des Gesetzgebers niemals Wohnzwecken dient.

Dessen unbeachtlich sind die anteiligen laufenden Kosten (Strom, Wasser, Schuldzinsen) sowie die Abschreibung des häuslichen Arbeitszimmers unter Umständen keine Werbungskosten oder Betriebsausgaben gem. § 4 Abs.5 S.1 Nr. 6b, § 9 Abs.5 EStG. Oder die Kosten sind eingeschränkt in Höhe von 1.250 Euro abzugsfähig. Dies ist im Einzelfall zu prüfen.

 

Beispiel häusliches Arbeitszimmer:

A hat im Jahr 01 eine 100 qm große Wohnung zum Kaufpreis von brutto 500.000 Euro erworben. Ein Zimmer von 20 qm (also 1/5 der Wohnung) nutzt A als häusliches Arbeitszimmer für sein Architekturbüro. Die Wohnung wird im Übrigen seit der Anschaffung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

Da A einen Arbeitsplatz in seinem Architekturbüro hat und nur gelegentlich von Zuhause aus arbeitet ,sind die Kosten für das häusliche Arbeitszimmer nicht nach § 4 Abs.5 S.1 Nr. 6b EStG abzugsfähig.

A verkauft die Wohnung in 08 für 800.000 Euro.

Der anteilige Gewinn von 60.000 Euro (1/5 von 300.000 Euro) ist gem. § 23 EStG zu versteuern.

 

 

Vermietete Immobilien

Wenn Sie eine Wohnung zu fremden Wohnzwecken vermieten, ist diese grundsätzlich in Ihrem Privatvermögen. Sie erkennen dies daran, dass Sie jährlich im Rahmen der Einkommensteuererklärung eine Anlage Vermietung und Verpachtung beim Finanzamt einreichen.

 

Auch wenn Sie ein Ladenlokal oder Büroflächen an Unternehmer vermieten, kann sich dies in Ihrem Privatvermögen abspielen. In der Fachsprache nennt man diese Immobilien gewillkürtes Betriebsvermögen. Sie müssen die Immobilie aktiv dem Betriebsvermögen zuordnen. Automatisch handelt es sich nicht um Betriebsvermögen.

 

Wenn Sie im Rahmen der Einkommensteuererklärung keine Anlage Vermietung und Verpachtung (Anlage V+V) abgeben, handelt es sich wahrscheinlich um Betriebsvermögen.

 

Beispiel vermietete Immobilie:

C ist Unternehmerin und erwirbt ein Ladenlokal. Da das Ladenlokal aktuell sehr gut vermietet ist, lässt C die Vermietung weiter laufen. Sie selbst betreibt ihr Unternehmen in gemieteten Räumen. Da sie einen langfristigen Mietvertrag eingegangen ist und die Lage der gemieteten Räume besser für Ihr Unternehmen geeignet findet, kommt ein Umzug in die neu erworbenen Räume für C nicht in Frage.

Es handelt sich um gewillkürtes Betriebsvermögen. Nur wenn C das Ladenlokal aktiv ihrem Betriebsvermögen zuordnet, handelt es sich nicht um Privatvermögen.

 

 

Betriebsvermögen

Man unterscheidet notwendiges und gewillkürtes Betriebsvermögen. Ein Grundstück besteht grundsätzlich aus Grund und Boden (GuB) sowie Gebäude. Die Zuordnung zum Privatvermögen bzw. zum Betriebsvermögen erfolgt immer gemeinschaftlich für den GuB, das Gebäude und evtl. Außenanlagen.

 

Beispiel Betriebsvermögen:

A ist Unternehmer. Er hat ein unbebautes Grundstück in seinem Privatvermögen. Er lässt auf dem Grundstück eine Lagerhalle errichten; diese nutzt er für seinen Gewerbebetrieb. Durch die Errichtung der Halle wird das Grundstück notwendiges Betriebsvermögen, sowohl der Grund und Boden wie auch die Halle. Er muss das Grundstück zwingend in sein Betriebsvermögen einlegen.

 

Notwendiges Betriebsvermögen

Als notwendiges Betriebsvermögen bezeichnet man betrieblich genutzte Grundstücke. Wird nur ein Teil des Gebäudes für eigenbetriebliche Zwecke genutzt, ist auch nur ein Teil des Grund und Bodens notwendiges Betriebsvermögen.

 

Wird auf einem bisher unbebauten Betriebsgrundstück ein zum Privatvermögen gehörendes Gebäude errichtet, wird der Grund und Boden durch die Bebauung entnommen gem. Urteil des Bundefinanzhofs vom 27.1.1977, BStBl. II S. 388, Urteil vom 11.3.1980, BStBl. II S. 740 und vom 14.5.2009, BStBl. II S. 811. Eine anteilige Entnahme des Grund und Bodens liegt dann vor, wenn auf einem Betriebsgrundstück ein Gebäude errichtet wird, das teilweise Privatvermögen ist (Urteil Bundesfinanzhof vom 24.11.1982, BStBl. 1983 II S. 365).

 

Grundstücke, die an Arbeitnehmer vermietet werden, sind notwendiges Betriebsvermögen, wenn für die Vermietung betriebliche Gründe maßgebend waren (Urteil Bundesfinanzhof vom 1.12.1976 BStBl. 1977 II S. 315).

 

Notwendiges Betriebsvermögen kann niemals Privatvermögen werden.

 

 

 

Grundstücksteile von untergeordnetem Wert

Nach § 8 EStDV brauchen eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile nicht als Betriebsvermögen behandelt zu werden, wenn ihr Wert nicht mehr als ein Fünftel des gemeinen Werts des gesamten Grundstücks und nicht mehr als 20.500 Euro beträgt.

 

 

 

Gewillkürtes Betriebsvermögen

Werden Grundstücke nicht eigenbetrieblich genutzt (notwendiges Betriebsvermögen) und nicht für eigene Wohnzwecke genutzt (notwendiges Privatvermögen) und nicht unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen, handelt es sich um gewillkürtes Betriebsvermögen.

 

Positiv formuliert: Bei Vermietung zu Wohnzwecken oder bei gewerblicher Nutzung handelt es sich um gewillkürtes Betriebsvermögen.

 

Gewillkürtes Betriebsvermögen kann im Privatvermögen gehalten werden und somit nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei veräußert werden.

 

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