verbilligte Vermietung an nahe Angehörige

von Tatjana Albert, Steuerberaterin (Kommentare: 0)

verbilligte Vermietung an nahe Angehörige

Verbilligte Vermietung an nahe Angehörige _ Da sich die verbilligte Vermietung einer Wohnung an nahe Angehörige in den letzten Jahren immer größerer Beliebtheit erfreut hat finden Sie nachfolgend prägnant zusammengefasst nochmal die wichtigsten Grundsätze. Das Thema „Verbilligte Vermietung an nahe Angehörige“ haben wir auch in unserem Steuerberater – Infothek – Schwerpunktthema „Rund um die Immobilie“ behandelt.

 

  1. Fremdüblichkeit

Bei Verträgen zwischen nahen Angehörigen ist unbedingt darauf zu achten das die Konditionen wie unter Fremden vereinbart werden (Fremdüblichkeit). Negativ formuliert: würde ein fremder Dritter den Deal nicht machen ist dieser steuerlich nicht verwertbar. In unserem Fall ist ein schriftlicher Mietvertrag notwendig. Am einfachsten ein Standartmietvertrag oder ein Vertrag wie ihn auch andere Mieter bereits geschlossen haben. In dem Vertrag sollten die Konditionen genau definiert werden (z.B. Höhe der Miete, Nebenkosten, Kaution, Festlegung der unbaren Zahlung auf ein bestimmtes Bankkonto, Kündigungsfristen und wie die Wohnung zu hinterlassen ist).

 

Praxistipp verbilligte Vermietung an nahe Angehörige:

Vereinbaren Sie insbesondere die Zahlung der Nebenkosten und erstellen Sie jährlich zeitnah eine Nebenkostenabrechnung. Auch die Zahlung bzw. Erstattung aus der Nebenkostenabrechnung ist zwingend zu leisten.

Außerdem ist es sehr wichtig die vereinbarten Konditionen tatsächlich durchzuführen. Völlig zutreffend ist der Hinweis, dass Vermieter entgegen der vertraglichen Vereinbarung häufig keine Nebenkostenabrechnung erstellen. Dennoch verstößt eine fehlende Abrechnung, obwohl diese vertraglich vereinbart wurde, gegen die Fremdüblichkeit. Und damit ist die steuerliche Wirksamkeit in Gefahr.

2. Entgelt _ Wie hoch muss die Miete mindestens sein?

Die Entgeltlichkeit wird vom Finanzamt häufig geprüft und sollte immer vor Beginn der Vermietung an nahe Angehörige sorgfältig recherchiert und dokumentiert werden. Grundsätzlich darf der Vermieter die angefallenen Kosten zu 100% als Werbungskosten ansetzen, soweit die Miete mindestens 66% der ortsüblichen Miete beträgt. Ist eine geringere Miete vereinbart, sind die Werbungskosten prozentual aufzuteilen in abzugsfähige Werbungskosten und nicht abzugsfähige Werbungskosten. Das ist ärgerlich und sollte natürlich vermieden werden.

 

1. Praxistipp Miethöhe bei verbilligter Vermietung an nahe Angehörige:

Dokumentieren Sie insbesondere zu Beginn der Vermietung die Miete bei vergleichbaren Wohnungen. Häufig ist vereinbart dass die Höhe der Kaltmiete zwar geringer ausfallen soll, die Nebenkosten aber zu 100% vom Mieter (dem nahen Angehörigen) getragen werden sollen. Daher muss in der Dokumentation unbedingt auch die Warmmiete aufgenommen werden und die Warmmiete mit der ortsüblichen Warmmiete verglichen werden.

 

 

3. Ortsübliche Miete

Woher bekommen Sie am einfachsten Vergleichszahlen? Nun, meines Erachtens von den direkten Nachbarn. Auch wenn diese länger gemietet haben und die Höhe der Miete zwischenzeitlich gestiegen ist. Denn die Wohnungen im gleichen Haus bieten beim Vergleich die größte Sicherheit. Um dann zum aktuellen Vergleichspreis zu gelangen bietet es sich an die jährlichen Veröffentlichungen des statistischen Bundesamtes zu verfolgen bzw. entsprechende Pressemitteilungen heranzuziehen.

In vielen Städten und Gemeinden existieren Mietspiegel, auch das ist ein Anhaltspunkt. Allerdings sind diese offiziellen Mietspiegel sehr standardisiert und berücksichtigen keinesfalls die Besonderheiten, die es bei nahezu allen Objekten zu berücksichtigten gilt. Dennoch sind offizielle Mietspielgel immer in die Dokumentation der ortsüblichen Miete einzubeziehen.

Außerdem können Internetplattformen wie immoscout oder immowelt zur Bestimmung der ortsüblichen Miete helfen. Die dort angebotenen Wohnungen lassen sich leicht vergleichen und die genannten Mieten und Nebenkosten entsprechen zumeist der Realität.

 

 

 

 

 

 

 

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