Steuerberaterin München informiert zum Thema: Immobilie kaufen und finanzieren

Als Steuerberaterin werde ich in meiner Münchner Steuerkanzlei häufig um Beratung zum Thema Immobilienerwerb gebeten. Daher haben wir das Schwerpunktthema „Immobilien kaufen und finanzieren“ gewählt.

 

Seit einigen Jahren boomt das „Betongold“ in Deutschland. Die Preise für Immobilien sind insbesondere in München extrem gestiegen und kaum jemand glaubt an ein baldiges Fallen der Immobilienpreise. Grund genug für viele Privatpersonen, den Traum von den eigenen vier Wänden in die Tat umzusetzen. Ein Pluspunkt für den Erwerb einer Immobilie ist gerade jetzt auch das historisch niedrige Zinsniveau. Zu keinem Zeitpunkt in den letzten 50 Jahren konnten Immobilienkäufe günstiger finanziert werden als derzeit.

 

Im Folgenden finden Sie wichtige und interessante Fachbegriffe zum Thema Immobilien:

 

Abschreibung

Der Begriff „Abschreibung“ bedeutet im allgemeinen Sprachgebrauch, dass Sie den Wert des Gegenstands auf eine bestimmte Laufzeit steuermindernd geltend machen. Aktuell wird meist linear, also gleichbleibend pro Jahr abgeschrieben. Bis vor einigen Jahren konnten Immobilien auch degressiv (relativ hohe Abschreibungen zu Beginn, dann zunehmend sinkende Abschreibungsbeträge) abgeschrieben werden.

„Abschreibung“ bedeutet demnach, dass Ihr wirtschaftliches Vermögen (welches Sie meist liquiditätswirksam erworben haben) steuerlich über mehrere Jahre steuermindernd zu berücksichtigen ist. Beachten Sie hierzu auch die Ausführungen zur Spekulationsfrist.

 

Beispiel Abschreibung Einbauküche:

A erwirbt für seine vermietete Eigentumswohnung in München zum 1.1.01 eine Einbauküche mit einem Kaufpreis von 10.000 Euro. In seiner Steuererklärung für dieses Jahr gibt der Steuerberater die Küche an. Die Abschreibung soll linear auf 10 Jahre geltend gemacht werden. Für das Jahr 01 macht der Steuerberater für A somit 10% von 10.000 Euro = 1.000 Euro als Werbungskosten (also Ausgaben) steuermindernd geltend.

 

Ist der Gegenstand abgeschrieben, verbleibt er dennoch in Ihrer Steuererklärung. Wirtschaftlich gehört der Gegenstand Ihnen. Verkaufen Sie den Gegenstand, müssen Sie den Verkaufserlös unter Umständen als Einnahme versteuern.

Die steuerliche Abschreibung soll den Wertverlust des Wirtschaftsgutes abbilden.

 

Anderkonto

Das Anderkonto oder Notaranderkonto ist für den Käufer einer Immobilie eine gute Sache. Die Vertragsparteien vereinbaren die Zahlung des Kaufpreises auf ein Konto des Notars. Der Notar reicht das Geld an den Verkäufer bzw. an eine oder mehrere Banken weiter. Der Notar überwacht dadurch im Zuge des Immobiliengeschäfts die fristgerechte und vollständige Zahlung des Kaufpreises.

 

Beispiel Anderkonto:

A erwirbt eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 1,5 Mio Euro. Im Grundbuch sind Grundschulden von drei verschiedenen Banken eingetragen. Vereinbart ist, dass A einen Teil des Kaufpreises direkt an die Banken leisten soll. Da A beruflich sehr eingespannt ist schlägt der Steuerberater des A vor, ein Anderkonto des Notars zu nutzen. A zahlt den vollständigen Kaufpreis auf das Anderkonto des Notars; dieser leitet das Geld an die vier Empfänger weiter.

 

Annuitätendarlehen

Bei einem Annuitätendarlehen wird ein gleich hoher monatlicher, quartalsweiser oder jährlicher Betrag an den Darlehensgeber geleistet. In diesem Betrag sind Zinsen und Tilgung enthalten.

 

Beispiel Annuitätendarlehen:

A erwirbt eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 1,5 Mio Euro. 900.000 Euro Eigenkapital kann er aufbringen. 600.000 Euro nimmt er in Form eines Annuitätendarlehens auf. A zahlt gleichbleibend monatlich 1.500 Euro an das Kreditinstitut, hierin sind Zins und Tilgung enthalten. In den ersten Jahren ist der Zinsanteil sehr hoch. Da der geliehene Betrag jedoch immer geringer wird, verringert sich der Zinsanteil kontinuierlich. Der Tilgungsanteil wird im Laufe der Zeit immer höher (der Tilgungsanteil steigt genau um den Betrag, um den sich der Zinsanteil vermindert). Der monatliche Rückzahlungsbetrag bleibt konstant 1.500 Euro monatlich.

 

Tilgungsdarlehen

Beim Tilgungsdarlehen bleibt während der Laufzeit der Betrag der Tilgung konstant. Da die Zinsen auf den verbleibenden Darlehensbetrag berechnet werden, sinken die Schuldzinsen im Laufe der Darlehensrückzahlung. Der Rückzahlungsbetrag (Zins + Tilgung) verringert sich also im Laufe der Rückzahlung.

 

Fälligkeitsdarlehen

Zwischen Kreditinstitut und Darlehensnehmer wird vereinbart, dass das Darlehen am Ende der Laufzeit mit einem Betrag getilgt wird. Die Zahlung von Zinsen wird hiervon nicht tangiert, diese können monatlich, quartalsweise oder jährlich gezahlt werden. Das Fälligkeitsdarlehen wird auch Festdarlehen oder endfälliges Darlehen genannt.

 

Partiarisches Darlehen

Der Darlehensgeber (meist ein privater Darlehensgeber) erhält statt oder zusätzlich zu den Zinsen eine Gewinnbeteiligung. Dieses Darlehen wird meist zur Finanzierung von gewerblichen Tätigkeiten genutzt und ist im Immobilienbereich weniger gebräuchlich.

 

Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen steht dem Darlehensnehmer nicht sofort zur Verfügung. Sinn des Forward-Darlehens ist, sich die aktuell üblichen Zinsen zu sichern, ohne dass aktuell der tatsächliche Darlehensbetrag ausgezahlt wird. Der Darlehensnehmer geht von steigenden Zinsen aus und möchte so am aktuell (vermeintlich) niedrigen Zinsniveau partizipieren. Fallen die Zinsen jedoch weiter, ist das Forward-Darlehen eine unter Umständen teure Angelegenheit.

 

Hypothekendarlehen

Das Hypothekendarlehen ist ein Darlehen, welches mit einem Grundpfandrecht besichert ist. Häufig wird eine Buchgrundschuld (siehe auch Grundschuld) gewählt, in seltenen Fällen eine Briefgrundschuld. Die meisten Kreditinstitute schlagen eine Grundschuld vor.

Beispiel Hypothekendarlehen

A erwirbt eine Immobilie mit Kaufpreis von 1,5 Mio Euro. Den Kaufpreis finanziert er zu 50% mit Fremdkapital, es wird ein Hypothekendarlehen gewählt. Die Hypothek wird eingetragen, die Finanzierung startet, alles ist wunderbar. Nach zwei Jahren stellt A die Zahlung von Zins und Tilgung an das Kreditinstitut ein, die Gründe sind unbeachtlich.

Nach erfolglosem Mahnverfahren lässt die Bank die Immobilie verwerten. Aus dem Erlös wird das Darlehen getilgt.

 

Grundschuld

Die Grundschuld ist das dingliche Recht, aus einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht (z.B. Wohnungseigentum und Erbbaurecht) die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern. Die Grundschuld wird regelmäßig als Kreditsicherheit verwendet, bedeutet das Kreditinstitut kann die Grundschuld als Sicherheit für ein Darlehen heranziehen. Die gesetzliche Grundlage finden Sie in §§ 1191 ff Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Die Grundschuld ist nicht akzessorisch zur Forderung des Kreditinstituts (in Abgrenzung zur Hypothek); das bedeutet sie kann im Grundbuch eingetragen werden und muss nicht gelöscht werden. Die Grundschuld kann so im Laufe der Jahrzehnte für mehrere Darlehen als Sicherheit dienen. Sollten Sie eine Immobilie erwerben wollen, sollten Sie das Grundbuch immer nach Eintragungen überprüfen, insbesondere nach einer Grundschuld. In der Praxis ist die Grundschuld weit verbreitet.

 

Rentenschuld

Rechtsgrundlage ist §§ 1199 BGB: als Rentenschuld bezeichnet man eine Grundschuld, für die in regelmäßig wiederkehrenden Abständen eine bestimmte Geldsumme aus zuzahlen ist. Die Rentenschuld kann durch eine Ablösesumme getilgt werden. Die Rentenschuld sowie die Ablösesumme sind im Grundbuch einzutragen.

 

Beispiel Rentenschuld:

A erwirbt ein Grundstück von B, Kaufpreis 750.000 Euro. Im Grundbuch ist eine Rentenschuld eingetragen. B hatte sich verpflichtet, an seine Tante (von dieser hatte er das Grundstück erworben) einen Betrag von 500 Euro jährlich aus den Mieteinnahmen zu leisten. Die Ablösesumme beträgt 5.000 Euro.

 

Grundstücksgleiches Recht

Grundstücksgleiches Recht ist ein Begriff aus dem Sachenrecht (BGB). Es beschreibt ein dingliches Recht, das rechtlich genauso wie ein Grundstück (Grund und Boden sowie Gebäude) behandelt wird. Grundstücksgleiche Rechte sind z.B. Eigentumswohnung, Bergwerkseigentum, Abbaurecht oder Erbbaurecht.

 

Beurkundung

Immobiliengeschäfte sind zwingend vor einem Notar zu schließen; das nennt man Beurkundung. Der Notar bespricht den Vertragstext mit allen Beteiligten und vergewissert sich, dass diese alles richtig verstanden haben. Die Unterschrift unter die Notarurkunde ist rechtlich bindend. Es ist daher wichtig, alle Details im Vorfeld zu besprechen. Der Notar bestätigt mit seiner Unterschrift auf der Urkunde, dass er den Vertrag geprüft hat und die Beurkundung abgeschlossen ist. Das Original wird sicher und vertraulich beim Notar aufbewahrt, Abschriften sind jederzeit erhältlich.

 

Erbbaurecht:

Im Normalfall sind Grund und Boden sowie Gebäude rechtlich untrennbar verbunden. Das Erbbaurecht ist eine Ausnahme, es ist ein beschränkt dingliches Recht. Erwirbt man ein „Grundstück“ im Erbbaurecht, so wird man nur Eigentümer des Gebäudes. Der Grund und Boden wird verpachtet, meist für einen langen Zeitraum wie z.B. 99 Jahre. Der Grundstückseigentümer erhält vom Erbbauberechtigten (Mieter) eine jährliche Miete, den regelmäßigen Erbbauzins. Häufig werden noch Einmalbeträge vereinbart. Die genaue Ausgestaltung ist grundsätzlich den Parteien vorbehalten.

 

Sie sind also in dieser Konstellation als Wohnungseigentümer nicht automatisch Herr im Haus.

 

Grundbuch

Das Grundbuch ist eine sehr gute Angelegenheit, andere Länder wie z.B. Tansania haben dies erkannt und importieren die Idee zum Aufbau eines Grundbuchs.

Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis, das Eigentumsverhältnisse an Grundstücken sowie andere Rechte und Lasten an diesen Grundstücken beinhaltet. Das Grundbuchamt ist beim örtlich zuständigen Amtsgericht angesiedelt. Im Zuge der Digitalisierung wurde bzw. wird das Grundbuchamt elektronisch geführt. Die elektronische Version ist online einsehbar.

Jedoch kann nicht jeder ohne Einschränkung alle Daten einsehen. Der Datenschutz ist - wie bei allen deutschen Behörden - ein hohes Gut. Daher müssen Sie zur Einsichtnahme in den Datenbestand befugt (z.B. als Notar, Behörde oder Gericht) bzw. vom Eigentümer dazu ermächtigt worden sein (z.B. im Zuge von Verkaufsverhandlungen).

Der Grundbucheintrag beinhaltet z.B. Wegerechte, Grundschulden, Hypotheken.

 

Grundstück

Das Grundstück besteht aus Grund und Boden sowie aus dem Gebäude und evtl. auch die Einrichtung. Es handelt sich um zwei getrennte Wirtschaftsgüter.

Wenn Sie Ihre neu erworbene Immobilie vermieten, gilt Folgendes:

Das Gebäude wird steuerlich grundsätzlich mit 2% pro Jahr (im Jahr der Anschaffung zeitanteilig) linear abgeschrieben. Haben Sie Einrichtungsgegenstände wie z.B. eine Einbauküche oder Einbauschränke mit erworben, sollten Sie den Wert dieser Einrichtungsgegenstände im Notarvertrag unbedingt dokumentieren lassen. Die Einrichtung wird meist auf 10 Jahre steuerlich abgeschrieben.

Der Grund und Boden (also das Land) wird steuerlich nicht abgeschrieben.

 

Wohnungseigentum bzw. Wohneigentum

Der Begriff „Wohnungseigentum“ wird auch „Wohneigentum“ genannt. Hierbei wird eine Immobilie in Eigentumswohnungen (ETW) aufgeteilt. Jede Wohnung erhält im Grundbuch ein eigenes Blatt und kann selbstständig veräußert werden, eine Grundschuld kann eingetragen werden, etc.

Ist eine Immobilie in Wohneigentum aufgeteilt, unterscheidet man Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum.

 

Gemeinschaftseigentum

Als Gemeinschaftseigentum werden z.B. Gartenflächen, Außenanlagen, das Treppenhaus, die Fassade oder das Dach bezeichnet. Das Gemeinschaftseigentum wird von der Eigentümergemeinschaft (alle Eigentümer der Immobilie) gemeinschaftlich verwaltet.

 

Sondereigentum

Als Sondereigentum wird die Eigentumswohnung im Rahmen des Wohneigentums bezeichnet. Der Eigentümer einer Eigentumswohnung hat das Sondereigentum an seiner Wohnung (Volleigentum) und kann diese veräußern oder mit einer Grundschuld belasten. Die Eigentümergemeinschaft (alle Eigentümer von ETW im Haus) hat keine Handhabe über das Sondereigentum.

 

Eigentümergemeinschaft

Ist eine Immobilie in Wohneigentum aufgeteilt, bilden alle Eigentümer gemeinschaftlich die Eigentümergemeinschaft. Die Eigentümergemeinschaft entscheidet in der Eigentümerversammlung durch Abstimmung, ob z.B. die Gemeinschaftsflächen renoviert werden. Da die meisten Immobilien gerade in Großstädten wie z.B. München in Wohneigentum aufgeteilt sind, gibt es extrem viele Eigentümergemeinschaften. Immer, wenn Menschen zusammen entscheiden müssen, gibt es natürlich unterschiedliche Ansichten. Bei Eigentümergemeinschaften bestehen häufig unterschiedliche Ansichten über sämtliche verhandelbare Themen. Sollten Sie also ein Wohneigentum erwerben wollen, sollten Sie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen prüfen.

 

Instandhaltungsrücklage

Sind Sie stolzer Eigentümer einer Eigentumswohnung (ETW), sind Sie somit auch am Gemeinschaftseigentum beteiligt. Um das Grundstück (Außenanlagen und Gebäude) zu erhalten, sind in regelmäßigen Abständen Instandhaltungen und Renovierungen notwendig. Die Instandhaltungsrücklage wird von allen Eigentümern gemeinsam gebildet. Meist wird monatlich ein geringer Betrag von jedem Eigentümer auf ein Konto der Eigentümergemeinschaft (welches die Instandhaltungsrücklage beinhaltet) gezahlt. Notwendige Instandhaltungsmaßnahmen werden aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt. Reicht die Instandhaltungsrücklage nicht aus, müssen die Eigentümer Sonderumlagen leisten.

 

Beispiel Instandhaltungsrücklage:

A hat eine Eigentumswohnung (ETW) in München zur Vermietung erworben. Die Eigentümergemeinschaft hat eine Hausverwaltung mit der Betreuung der Immobilie beauftragt. A zahlt 350 Euro Hausgeld monatlich an die Hausverwaltung und vierteljährlich Grundsteuer an die Stadt München. Sonst muss er keine Zahlungen leisten. Die Hausverwaltung zahlt mit dem Hausgeld in Höhe von 300 Euro sowohl Hausmeister, Treppenhausreinigung, Hausstrom und Wasser/ Abwasser / Abfallgebühren. Monatlich 50 Euro leitet die Hausverwaltung in die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft über. Die Heizungsanlage ist unerwartet ausgefallen, eine Reparatur ist nicht möglich. Die Eigentümergemeinschaft beschließt den Ersatz der Heizungsanlage. Die Instandhaltungsrücklage reicht hierfür nicht aus. Daher beschließt die Eigentümergemeinschaft, dass jeder Eigentümer 1.000 Euro Sonderumlage für die neue Heizungsanlage leistet.

 

Fazit: Sollten Sie eine Eigentumswohnung erwerben wollen, sollten Sie unbedingt im Vorfeld die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage prüfen. Ferner sollten Sie prüfen, welche Instandhaltungen bzw. Reparaturen in den nächsten Jahren anstehen könnten.

 

Vormerkung

Man nennt die Vormerkung auch Eigentumsvormerkung oder Auflassungsvormerkung. Diese sichert die Eintragung eines Rechts und ist immer notariell beurkundet.

 

Vorkaufsrecht

Vorkaufsrechte sind weit verbreitet. Vorkaufsrecht bedeutet, dass der Eigentümer des Grundstücks dieses vor Verkauf an Dritte dem Vorkaufsberechtigten anbieten muss. Der Inhaber des Rechts kann durch Ausübung des Vorkaufsrechts verhindern, dass das Grundstück an Dritte veräußert wird, allerdings nur, indem er das Grundstück erwirbt. Die Ausgestaltung des Vorkaufsrechts ist flexibel. Man kann z.B. gleich einen Kaufpreis vereinbaren, Ratenzahlung oder Leibrentenzahlung. Sie können auch für einen Anteil an einer Bruchteilsgemeinschaft ein Vorkaufsrecht vereinbaren.

 

Beispiel Vorkaufsrecht:

A verpachtet ein großes Grundstück an den Möbelhändler S. Da der Steuerberater des S schon bei Pachtbeginn (langjähriger Pachtvertrag) mit dem baldigen Verkauf des Grundstücks gerechnet hat, bestand der Steuerberater des S darauf, dass seinem Mandanten ein Vorkaufsrecht eingeräumt wird. A hat bereits nach zwei Jahren einen Käufer für das vermietete Grundstück gefunden. Der Möbelhändler S übt das Vorkaufsrecht aus,  und erwirbt das Grundstück von A.

 

Gesetzlich kodifiziert ist das Vorkaufsrecht in §§ 1094 ff BGB.

 

Reservierungsgebühr

Sinnvoll ist dies bei Grundstücksgeschäften, die eine sehr schnelle Zusage erfordern. Der potenzielle Käufer legt sich also beinahe sicher fest und zahlt hierfür eine „Reservierungsgebühr“. Diese Reservierungsgebühr bekommt der potentielle Käufer nicht mehr zurück (hält jedoch im Zweifel nicht vor Gericht). Der Verkäufer verpflichtet sich, vorrangig an keinen anderen zu verkaufen und hat sich somit ebenfalls festgelegt. Bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrags sind noch alle Möglichkeiten für den Käufer offen. Sollte er das Objekt nicht erwerben können oder wollen, „verfällt“ die Reservierung mit Zeitablauf. Der Verkäufer kann einen neuen Käufer finden.

 

Privates Veräußerungsgeschäft

Als privates Veräußerungsgeschäft wird der Verkauf einer im Privatvermögen gehaltenen Immobilie bezeichnet. Im Privatvermögen werden Immobilien gehalten, wenn Sie diese erwerben und privat nutzen bzw. an Dritte vermieten.

 

Beispiel privates Veräußerungsgeschäft:

A erwirbt eine Eigentumswohnung zur Vermietung an seine verwitwete Mutter. Nachdem diese verstorben ist, veräußert er die Eigentumswohnung an fremde Dritte.

 

Spekulationsfrist

Im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts kann eine Immobilie nur außerhalb der 10 – jährigen Spekulationsfrist steuerfrei veräußert werden. Wird die Immobilie hingegen innerhalb der Spekulationsfrist veräußert, ist die Veräußerung steuerpflichtig.

 

Beispiel Spekulationsfrist:

A erwirbt mit Übergang Nutzen und Lasten zum 1.5.03 ein Grundstück, welches er fortan an eine GmbH vermietet. An der GmbH ist A nicht beteiligt. Er veräußert das Grundstück nach Ablauf von 11 Jahren an den Mieter. Der Steuerberater des A klärt ihn darüber auf, dass auf den Veräußerungspreis keine Einkommensteuer anfällt.

 

Sollten Sie eine Immobilie im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts verkaufen wollen, sollten Sie immer die Spekulationsfrist überprüfen bzw. die Beratung eines Steuerberaters in Anspruch nehmen. In meiner Steuerkanzlei habe ich es häufig erlebt, dass Mandanten über missglückte Verkäufe von Immobilien berichten.

 

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